“Receita Garantida” é uma modalidade de serviço que tem por escopo garantir aos condomínios o quase ou o integral recebimento dos valores distribuídos aos condôminos, a título de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias), mês a mês.
Quando se afirma quase integral o recebimento é porque, via de regra, as “Empresas Garantidoras” cobram um percentual do valor total a ser arrecadado pelo condomínio.
Ao “custear” essa receita, a Garantidora fica com outra parte, que é a porcentagem retida como pagamento do serviço de adiantamento da receita, ou na linguagem financeira, as chamadas taxas de desconto.
Para explicar em números: quando gerados os boletos de taxa do mês, a empresa cobrará em média 8%, e será depositado para o condomínio em uma data fixada por contrato os outros 92% da receita, que representam o valor líquido da arrecadação após a remuneração da Garantidora.
Em outras palavras, esses 8% da receita que o condomínio deixa de receber, fica para a empresa, e nunca mais o condomínio terá direito ao recebimento do valor pago para a empresa Garantidora.
Quando fazemos uma análise imediata, principalmente para condomínios com taxa de inadimplência alta, em geral acima de 20%, parece um bom negócio e realmente é, se avaliado apenas no sentido de resolver o problema do mês; mas quando analisamos o contrato e é feita uma previsão orçamentária anual, o problema pode se agravar e gerar mais dívidas, principalmente quando a taxa de desconto de 8% da garantidora, não é considerada como despesa e não é colocada na previsão de custos do condomínio.
É importante registrar que a taxa de desconto (remuneração da garantidora), pode variar de acordo com a taxa de inadimplência do condomínio, aumentando o valor do desconto de acordo com o nível de inadimplência, em média, levando a um acréscimo de 6%.
Outros pontos que devem ser levados em conta são as condições contratuais, como o prazo de contrato e o cancelamento. Os contratos variam de 24 a 36 meses tornando a despesa com a Garantidora uma situação difícil de reversão antes desse período. E para que o cancelamento do contrato entre as partes seja efetivado, o condomínio deve “sub-rogar-se pelas importâncias adiantadas, bem como os acréscimos calculados”, ou seja, a Garantidora irá cobrar, em prazo que gira de 10 a 30 dias, todo o valor adiantado ao condomínio e não recebido dos inadimplentes por todo o período de contrato incluindo juros e a multa por atraso de acordo com a convenção.
Em condomínios com inadimplência superior a 40%, a Garantidora poderá rescindir o contrato por justa causa sem penalidade e ainda proceder com a cobrança das importâncias adiantadas, demonstrando não ser um bom negócio.
Outro ponto que suscita bastante dúvida é, se o inadimplente pode ou não participar, deliberar, votar e ser votado nas assembléias, nos termos do art. 1335, III, do Código Civil, haja vista o entendimento de que os débitos inadimplidos pelo condômino não são mais face ao condomínio, e sim à empresa contratada, quem supostamente pagou seus débitos sub-rogando-se no crédito.
Embora haja vasta interpretação de que os débitos mesmo cedidos mantêm a natureza condominial, não é tão incomum condôminos obterem as Certidões de Nada Consta junto às empresas de contabilidade dos respectivos condomínios, especialmente, por de fato, nelas nada constarem, ou, quando não, pleitearem liminarmente na justiça a garantia dos direitos ressalvados pelo Código Civil. O que insofismavelmente gera transtornos e insegurança jurídica aos demais condôminos.
Dentre outras celeumas decorrentes da atividade de “garantia”, houve no Estado do Paraná uma CPI – Comissão Parlamentar de Inquérito, instaurada sob a denominação de “CPI Dos Condomínios”, para apurar supostas irregularidades que vão desde agiotagem, crimes contra o sistema financeiro, cobrança de taxas ilegais e juros abusivos, a fim de apropriarem através de processos judiciais dos imóveis inadimplidos.
Vejam através do link http://www.alep.pr.gov.br/sala_de_imprensa/noticias/cpi-dos-condominios-toma-depoimentos-de-garantidoras-de-credito-1 o que diz a Assessoria de Imprensa da Assembléia Legislativa do Paraná por intermédio de Ivan Zuchi.
“Sócios e representantes das empresas garantidoras de crédito foram intimados para prestar depoimentos na reunião da Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) dos Condomínios desta terça-feira (2), a partir das 9 horas da manhã, na Sala das Comissões da Assembléia Legislativa.
As empresas garantidoras de crédito são suspeitas de praticar diversas irregularidades para aumentar a dívida de condôminos e, através de processos judiciais, se apropriar de imóveis de inadimplentes. Segundo depoimentos tomados até agora pelos deputados da CPI, existem indícios de que algumas empresas praticam desde a cobrança de taxas ilegais, juros abusivos e até agiotagem, em alguns casos. “Documentos de posse da CPI apontam a existência de empresas registradas como prestadoras de serviço, mas que ATUAM COMO FACTORINGS, EMPRESTANDO DINHEIRO A CONDOMÍNIOS, O QUE CARACTERIZA CRIME CONTRA O SISTEMA FINANCEIRO”, comenta o relator da comissão, deputado Roberto Aciolli (PV)
Nas investigações conduzidas até agora, a CPI apurou algumas empresas, com capital social relativamente pequeno, fazem adiantamentos milionários para adquirir a carteira de condomínios com inadimplência alta. “Já verificamos que as empresas garantidoras dificultam ao máximo a negociação das dívidas que poderiam evitar processos judiciais que culminam na penhora do imóvel para quitação das dívidas”, comenta o deputado Leonaldo Paranhos (PSC), presidente da CPI.
A CPI dos Condomínios é composta pelos deputados Paranhos, Roberto Aciolli, Tadeu Veneri (PT), Rasca Rodrigues (PV), Luiz Claudio Romanelli (PMDB), Nelson Luersen (PDT) e Cantora Mara Lima (PSDB).” Fonte: Assessoria de Imprensa (41) 3350-4188 ou 4049
Mencionada CPI desencadeou no TCP – Termo de Compromisso Público, onde as empresas investigadas ajustaram algumas diretrizes para as cobranças condominiais e do exercício da atividade no Estado do Paraná. Assevera-se, porém, que boa parte das empresas investigadas atuam no mercado goiano sem qualquer fiscalização e/ou regulamentação.
Inobstante tudo isso, com a vigência do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), a partir do último dia 18 de março, sexta feira, restou facultado aos síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, à imediata execução das taxas condominiais, bem como a citação do condômino inadimplente para, diretamente, pagar a dívida em 03 (três) dias. Sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.
Além disso, o Oficial de Justiça passa a ter poderes de, nos casos em que o devedor não seja localizado, arrestar bens do devedor para que garantam a execução, e, posteriormente, realizada a citação e transcorrido o prazo para pagamento, ter o arresto automaticamente convertido em penhora. Faculta-se ao credor, também, conforme novo ordenamento, protestar a sentença condenatória transitada em julgado.
Por todo exposto, é que sugerimos uma profunda reflexão quanto a viabilidade (segurança) e necessidade de eventual contratação, sobretudo pelo avanço legislativo (novo CPC), quando da análise da melhor saída para se combater a inadimplência em seu condomínio.