O síndico pode fazer obras no condomínio sem consultar os moradores? Essa é uma questão que gera muita confusão perante a coletividade.
Afinal, ele é representante da união dos condôminos, e, por isso, acredita-se que ele só pode realizar tarefas referendadas por ela.
Mas existe alguma possibilidade em que o síndico pode fazer obras sem saber a opinião dos moradores? Confira!
Tipos de obras
O primeiro passo para compreender se o síndico pode fazer obras é saber que são vários os tipos de obras.
Os conceitos estão no Código Civil Brasileiro. Veja:
- Obras voluptuárias: são as obras de mero deleite ou recreio. Elas não aumentam o uso habitual do bem, mas podem torná-lo mais agradável, ou seja, de elevado valor;
- Obras úteis: obras que aumentam ou facilitam o uso do bem;
- Obras necessárias: obras que têm por finalidade a conservação do bem ou o cuidado para que ele não se deteriore.
Quórum de aprovação para as obras
A legislação brasileira sobre condomínio também traz uma informação importante sobre as obras: o quórum de aprovação.
As obras voluptuárias devem ser aprovadas pelo voto de dois terços dos condôminos.
Neste caso, leva-se em conta o número total de condôminos, e não o total que comparece à assembleia para a votação.
As obras úteis devem ser aprovadas pela maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um.
Já as obras necessárias possuem uma particularidade.
Quando elas forem necessárias e urgentes, mas exigem despesas excessivas, o síndico pode fazer obras.
O condômino também poderá realizá-las.
Em qualquer caso, é preciso convocar uma assembleia imediatamente para informá-la sobre os motivos da execução das obras, bem como outros dados que forem necessários para esclarecer a situação.
Outro caso diz respeito às obras necessárias não urgentes e que importarem despesas excessivas.
Elas só podem ser executadas após autorização da assembleia extraordinária especialmente convocada para aprová-la.
O síndico deve fazer essa convocação, mas, em sua omissão ou impedimento, qualquer dos condôminos poderá fazê-lo.
Síndico pode fazer obras
Dessas situações previstas em lei, conclui-se que o síndico pode fazer obras sem aprovação dos moradores quando elas forem necessárias e urgentes.
Um cano que estoura no corredor, por exemplo, pode causar danos às unidades.
O síndico deve atuar de forma rápida para minimizar os riscos.
Neste caso, ele contrata rapidamente um prestador de serviços para executar a obra necessária e urgente.
Ele deve ter em mente sempre que suas ações deverão ser reportadas à assembleia posteriormente.
Apesar de não precisar de autorização nessas situações, é preciso convocar a reunião para apresentar aos moradores o problema e sua solução.
Além dessas situações, algumas convenções de condomínio permitem que o síndico realize gastos até um limite e para determinadas ações, sem aprovação por assembleia.
Uma dessas ações pode ser obras em andamento ou outras obras.
Mesmo sem aprovação prévia, novamente ele deverá convoca a assembleia posteriormente para justificar o uso do dinheiro.
E se houver aumento de custos de uma obra? Isso deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?
Se o incremento de custo for alto, mas a obra não for emergencial, é preciso aprovar o custo extra.
Mas se for caso urgente, cujo problema impacte negativamente no cotidiano dos moradores, a convocação pode ser posterior.
O síndico pode fazer obras sem aprovação prévia dos moradores em casos urgentes. Seja de alto ou baixo custo, ele deverá convocar assembleia posteriormente para informar aos moradores o uso dos recursos e a solução do problema.
